澳州買樓指南：費用、程序及注意事項
澳洲的房地產市場多年來都有供不應求的問題，因此政府規定外國投資者只可購買新樓或閒置土地，以免影響當地的二手市場。儘管如此，由於澳洲的 8 個首都平均樓價維持在約 300 萬港元的較低水平，因於它仍然吸引到不少香港人在當地買樓，甚至買地起樓。以下會介紹澳洲買樓的最新資訊，包括樓市狀況、買樓程序和相關費用及稅項。
香港人可以在澳洲買樓嗎？
非澳洲永久居民或公民的外國人也可以在澳洲買樓，不過存在某些限制。首先，外國人在澳洲買樓要先獲得外國投資委員會（FIRB）的外國投資批准，可以在網上提交申請並繳付指定費用。
外國人可以購買的澳洲物業種類也受限制，例如不能購買既有住宅（即二手樓），如果購買閒置土地就必須在 4 年內起好一間新的房屋，而購買新住宅（即一手樓）則不受任何限制，數量也沒有限制。除非新樓的發展商已事先為整個發展項目取得 FIRB 豁免證書（Exemption Certificate），否則外國買家就必須在購買每個住宅單位之前，預先申請並獲得 FIRB 的批准。
除此之外，在較受投資者歡迎的州份，如悉尼所在的新南威爾士州（NSW），更額外設有不少針對外國人的稅項。而且，澳洲政府的首次置業補助計劃不適用於外國投資者。
澳洲樓價及樓市
截至 2020 年 3 月的數據顯示，澳洲 8 個主要城市的綜合公寓價格中位數為 AUD 570,229（約300萬港元），按年增長7.4%；而獨立屋的價格中位數為AUD 819,860（約435萬港元），按年增長8.9%。
以下為 5 個澳洲主要城市的公寓價格中位數（2020年3月更新）²：
| 城市 | 樓價中位數（公寓單位） | 樓價走勢（過去一年） |
| 悉尼 | AUD 744,672（約400萬港元） | +8.5% |
| 墨爾本 | AUD 554,306（約300萬港元） | +13.8% |
| 坎培拉 | AUD 441,055（約240萬港元） | -4.3% |
| 布里斯本 | AUD 374,054（約200萬港元） | -4.6% |
| 珀斯 | AUD 348,535（約190萬港元） | +2.3% |
如何在澳洲物色物業？
地產經紀及代理
即使是在香港買樓，我們也會聘用房地產經紀，更何況是海外置業此等大事？地產經紀比任何人都更了解當地的物業行情，而且擁有多年經驗。在澳洲買樓的一般做法是先聘用房地產經紀，然後再在網上尋找待售樓盤並預約睇樓。你的經紀會為你爭取最優惠的價格。在澳洲買賣房屋，代表買方的經紀一般會收取 1.5%-4% 的佣金，另加GST。買方可以選擇聘用經紀與否，但長遠來說，聘用一個有能力的經紀很大機會為你省下大筆金錢。
澳洲房地產網站
以下為幾個常用的澳洲房地產網站及它們的特色：
- Real Estate Au：澳洲最受歡迎的房地產網站，設有手機應用程式。提供物價估價服務、財務計算器、尋找經紀等免費服務。
- Domain：澳洲第二大的房地產網站，設有手機應用程式。除了一般免費服務，還有提供一站式的房屋保險服務，以及貸款代理服務。
- Real Estate View：提供物價估價服務、物業買賣歷史紀錄查詢、設置最新待售房屋更新通知等免費服務。設有手機應用程式。
- On the house：澳洲最大的房地產數據分析公司 CoreLogic 的子公司。提供按地區劃分的樓價變化，讓買家對市場有更深入的了解。
- National Property Buyers：提供買賣雙方的經紀代理和物業管理一條龍服務，亦有為海外投資者而設的一站式服務。
澳洲買樓程序
以下為在澳洲購買物業的完整步驟：
- 根據個人經濟能力和需要，考慮不同的物業種類：公寓/獨立屋/土地，以及聘用房地產經紀、按揭經紀、會計師和律師。
- 查詢買樓按揭計劃，盡可能獲得貸款的預先批准。
- 在房地產網站尋找樓盤，要特別注意樓盤是否符合 FIRB 的要求。
- 盡可能親身到澳洲進行睇樓，若遇到合適的樓盤，讓經紀幫你與賣家協商最優惠的價格。
- 諮詢律師意見後，簽署帶有冷靜期和 FIRB 條款（Subject to FIRB approval）的銷售合約，並支付小額定金。
- 讓按揭經紀去為你取得按揭的正式批准。
- 與賣方交換合同，並支付 10% 的按金。
- 申請並獲得 FIRB 的外國投資批准。
- 交收當日，你的地產經紀會為你作最後的檢查和交收，並獲得物業鑰匙。
澳洲買樓相關費用
在澳洲買樓的費用包括各項稅費、按揭費用、律師費、業權轉讓費、房屋檢查費、保險費用等。總費用的多少主要取決於物業所在的州份、物業種類、聘用的專業服務、申請按揭的機構與按揭種類等因素。
按揭
與大多數國家一樣，澳洲的本地銀行較少向外國投資者提供房貸，因此海外買家可以考慮聘用按揭經紀去為你尋找最合適的買樓按揭計劃。根據 Home Loan Expert，外國人也可以借到最多樓價的 7 成，而利率約為 6.5%-8%。如果持有的港幣資產淨值較高的話，可以考慮只借 5 成半，可享受較低的利率約 5%。一般而言，銀行/金融機構較喜歡地鐵沿線物業，所批出的按揭成數和利率可能會更優惠。除此之外，你也可以考慮在香港的銀行申請按揭，再把資金轉賬到澳洲買樓。但要注意的是，匯款的過程中涉及的電匯手續費和匯率差價可能會反而令你花費額外的金錢，因此未必是最好的做法。如果你最終選擇在香港申請按揭，匯款時不妨考慮使用網上匯款供應商，如採用市場中間匯率的 TransferWise，網站清晰顯示匯款的手續費和匯率，亦可以設定匯率到價提示，等到匯率啱心水時才匯款，令你在買樓時更有預算。
首期
物業的成交價與按揭金額的差距就是首期，金額視乎銀行/金融機構批出的按揭成數。以上提到外國人有機會借到樓價的最多 7 成，以悉尼的樓價中位數為 75 萬澳元（約為 400 萬港元）計算，需付首期 3 成即是大約 120 萬港元。如果選擇在樓價較低的布里斯本買樓，首期可減少至約 60 萬港元。選擇買樓的地點時，除了考慮樓價，也要考慮按揭申請的難度，以及放租潛力。根據 Home Loan Expert，貸方較傾向接受悉尼、墨爾本和布里斯本這三個城市的地鐵沿線物業的按揭申請。
稅項
- 印花稅：由買方承擔。稅率因州份而異，首次置業的外國人不能獲印花稅豁免。
- 外國人印花稅：由買方承擔。稅率因州份而異，但不是所有州份都有設此稅。悉尼（NSW）和墨爾本（VIC）都是8%。
- 外國投資審核費：由買方承擔，金額取決於物業的售價和類型。
- 商品和服務稅（GST）：由買方承擔。針對新樓的買賣收取，稅率為10%。
- 外國居民所得預扣稅：由賣方承擔，稅率為12.5%。下年度繳交所得稅後，可申請退回此稅。
- 所得稅：由賣方承擔。應稅款項為出售金額減去當初的購入金額，一併納入所得稅計算。如果擁有該物業超過一年，則可將應稅款項減少 50%。
以下為買樓後每年可能需繳付的稅費：
- 土地稅：稅率因州份而異，例如悉尼（NSW）的土地稅計法為土地價值減 AUD 734,000 後的 1.6%，再加 AUD 100 底稅。
- 土地附加稅：針對外國人收取的額外土地稅，並非所有州份都有設此稅。稅率因州份而異，例如悉尼（NSW）和墨爾本（VIC）都是收取 2%。
- 空置稅：每年空置超過 6 個月的物業就需徵空置稅，費用與買樓時所付的 FIRB 審核費相同。
澳洲買樓收租注意事項
截至 2020 年 6 月，澳洲的 8 大首都的綜合租金回報率為 3.9%（公寓單位）和 2.8%（獨立屋）。其中，悉尼和墨爾本的數字均低於首都綜合水平。而珀斯、布里斯本和坎培拉反而對於投資者而言有更大的吸引力，它們的樓價都比較便宜，租金回報率亦較高，當坎培拉表現最好，租金回報率為 5.5%（公寓單位）和 4.0%（獨立屋）。
如果你打算在澳洲買樓放租，就要留意澳洲稅務局針對外國人有特定的所得稅率，9 萬澳元以內的年度租金收入的稅率為統一 32.5%，其後為 37%-45%。你可以聘用會計師去為你處理，因為這 32.5% 是針對扣除一切有關該物業開支後的租金收入，包括招租廣告費、維護費、按揭利息、稅費、保險費、水電費和房屋折舊金額等。
無論你是想移民澳洲抑或只打算買樓放租，事前記得做足功課，比較不同州份的樓市潛力，以及認真考慮物業選址。鄉郊地區的租金回報率可能會比市中心高一點，但相對申請按揭會較為困難。為免下錯決定，最好都是請教不同的專業人士，房地產經紀和按揭經紀都是你的重要夥伴！
資料來源：
1 Foreign Investment Review Board: Residential real estate – foreign non-residents
2 Domain House Price Report
3 Home Loan Experts
4 Australian Taxation Office: Vacancy fee for foreign owners
5 SQM Research: PROPERTY GROSS RENTAL YIELD – CAPITAL CITY AVERAGE
6 Australian Taxation Office: Individual income tax rates
7 Australian Taxation Office: Expenses for which you can claim an immediate deduction