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澳州买楼指南:费用、程序及注意事项

A clear sunny day in Sydney, looking east towards Hyde Park.

澳洲的房地产市场多年来都有供不应求的问题,因此政府规定外国投资者只可购买新楼或闲置土地,以免影响当地的二手市场。尽管如此,由于澳洲的 8 个首都平均楼价维持在约 300 万港元的较低水平,因于它仍然吸引到不少香港人在当地买楼,甚至买地起楼。以下会介绍澳洲买楼的最新资讯,包括楼市状况、买楼程序和相关费用及税项。

香港人可以在澳洲买楼吗?

非澳洲永久居民或公民的外国人也可以在澳洲买楼,不过存在某些限制。首先,外国人在澳洲买楼要先获得外国投资委员会(FIRB)的外国投资批准,可以在网上提交申请并缴付指定费用。

外国人可以购买的澳洲物业种类也受限制,例如不能购买既有住宅(即二手楼),如果购买闲置土地就必须在 4 年内起好一间新的房屋,而购买新住宅(即一手楼)则不受任何限制,数量也没有限制。除非新楼的发展商已事先为整个发展项目取得 FIRB 豁免证书(Exemption Certificate),否则外国买家就必须在购买每个住宅单位之前,预先申请并获得 FIRB 的批准。

除此之外,在较受投资者欢迎的州份,如悉尼所在的新南威尔士州(NSW),更额外设有不少针对外国人的税项。而且,澳洲政府的首次置业补助计划不适用于外国投资者。

澳洲楼价及楼市

截至 2020 年 3 月的数据显示,澳洲 8 个主要城市的综合公寓价格中位数为 AUD 570,229(约300万港元),按年增长7.4%;而独立屋的价格中位数为AUD 819,860(约435万港元),按年增长8.9%。

以下为 5 个澳洲主要城市的公寓价格中位数(2020年3月更新)²:

城市 楼价中位数(公寓单位) 楼价走势(过去一年)
悉尼 AUD 744,672(约400万港元) +8.5%
墨尔本 AUD 554,306(约300万港元) +13.8%
坎培拉 AUD 441,055(约240万港元) -4.3%
布里斯本 AUD 374,054(约200万港元) -4.6%
珀斯 AUD 348,535(约190万港元) +2.3%

如何在澳洲物色物业? 地产经纪及代理

即使是在香港买楼,我们也会聘用房地产经纪,更何况是海外置业此等大事?地产经纪比任何人都更了解当地的物业行情,而且拥有多年经验。在澳洲买楼的一般做法是先聘用房地产经纪,然后再在网上寻找待售楼盘并预约睇楼。你的经纪将会站在你的立场,为你争取最优惠的价格。在澳洲买卖房屋,代表买方的经纪一般会收取 1.5%-4% 的佣金,另加GST。买方可以选择聘用经纪与否,但长远来说,聘用一个有能力的经纪很大机会为你省下大笔金钱。

澳洲房地产网站

以下为几个常用的澳洲房地产网站及它们的特色:

  • Real Estate Au:澳洲最受欢迎的房地产网站,设有手机应用程式。提供物价估价服务、财务计算器、寻找经纪等免费服务。
  • Domain:澳洲第二大的房地产网站,设有手机应用程式。除了一般免费服务,还有提供一站式的房屋保险服务,以及贷款代理服务。
  • Real Estate View:提供物价估价服务、物业买卖历史纪录查询、设置最新待售房屋更新通知等免费服务。设有手机应用程式。
  • On the house:澳洲最大的房地产数据分析公司 CoreLogic 的子公司。提供按地区划分的楼价变化,让买家对市场有更深入的了解。
  • National Property Buyers:提供买卖双方的经纪代理和物业管理一条龙服务,亦有为海外投资者而设的一站式服务。

澳洲买楼程序

以下为在澳洲购买物业的完整步骤:

  1. 根据个人经济能力和需要,考虑不同的物业种类:公寓/独立屋/土地,以及聘用房地产经纪、按揭经纪、会计师和律师。
  2. 查询买楼按揭计划,尽可能获得贷款的预先批准。
  3. 在房地产网站寻找楼盘,要特别注意楼盘是否符合 FIRB 的要求。
  4. 尽可能亲身到澳洲进行睇楼,若遇到合适的楼盘,让经纪帮你与卖家协商最优惠的价格。
  5. 咨询律师意见后,签署带有冷静期和 FIRB 条款(Subject to FIRB approval)的销售合约,并支付小额定金。
  6. 让按揭经纪去为你取得按揭的正式批准。
  7. 与卖方交换合同,并支付 10% 的按金。
  8. 申请并获得 FIRB 的外国投资批准。
  9. 交收当日,你的地产经纪会为你作最后的检查和交收,并获得物业钥匙。

 

澳洲买楼相关费用

在澳洲买楼的费用包括各项税费、按揭费用、律师费、业权转让费、房屋检查费、保险费用等。总费用的多少主要取决于物业所在的州份、物业种类、聘用的专业服务、申请按揭的机构与按揭种类等因素。

按揭

与大多数国家一样,澳洲的本地银行较少向外国投资者提供房贷,因此海外买家可以考虑聘用按揭经纪去为你寻找最合适的买楼按揭计划。根据 Home Loan Expert,外国人也可以借到最多楼价的 7 成,而利率约为 6.5%-8%。如果持有的港币资产净值较高的话,可以考虑只借 5 成半,可享受较低的利率,约 5%。一般而言,银行/金融机构较喜欢地铁沿线物业,所批出的按揭成数和利率可能会更优惠。除此之外,你也可以考虑在香港的银行申请按揭,再把资金转账到澳洲买楼。但要注意的是,汇款的过程中涉及的电汇手续费和汇率差价可能会反而令你花费额外的金钱,因此未必是最好的做法。不过,如果你最终选择在香港申请按揭,汇款时不妨考虑使用网上汇款供应商,如采用市场中间汇率的 TransferWise,网站清晰显示汇款的手续费和汇率,亦可以设定汇率到价提示,等到汇率啱心水时才汇款,令你在买楼计算所需成本时更有预算。

首期

物业的成交价与按揭金额的差距就是首期,金额视乎银行/金融机构批出的按揭成数。以上提到外国人有机会借到楼价的最多 7 成,以悉尼的楼价中位数为 75 万澳元(约为 400 万港元)计算,首期 3 成即是需付大约 120 万港元。如果选择在楼价较低的布里斯本买楼,首期可减少至约 60 万港元。选择买楼的地点时,除了考虑楼价,也要考虑按揭申请的难度,以及放租潜力。根据 Home Loan Expert,贷方较倾向接受悉尼、墨尔本和布里斯本这三个城市的地铁沿线物业的按揭申请。

税项

  • 印花税:由买方承担。税率因州份而异,首次置业的外国人不能获印花税豁免。
  • 外国人印花税:由买方承担。税率因州份而异,但不是所有州份都有设此税。悉尼(NSW)墨尔本(VIC)都是8%。
  • 外国投资审核费:由买方承担,金额取决于物业的售价和类型。
  • 商品和服务税(GST):由买方承担。针对新楼的买卖收取,税率为10%。
  • 外国居民所得预扣税:由卖方承担,税率为12.5%。下年度缴交所得税后,可申请退回此税。
  • 所得税:由卖方承担。应税款项为出售金额减去当初的购入金额,一并纳入所得税计算。如果拥有该物业超过一年,则可将应税款项减少 50%。

以下为买楼后每年可能需缴付的税费:

  • 土地税:税率因州份而异,例如悉尼(NSW)的土地税计法为土地价值减 AUD 734,000 后的 1.6%,再加 AUD 100 底税。
  • 土地附加税:针对外国人收取的额外土地税,并非所有州份都有设此税。税率因州份而异,例如悉尼(NSW)和墨尔本(VIC)都是收取 2%。
  • 空置税:每年空置超过 6 个月的物业就需征空置税,费用与买楼时所付的 FIRB 审核费相同。

澳洲买楼收租注意事项

截至 2020 年 6 月,澳洲的 8 大首都的综合租金回报率为 3.9%(公寓单位)和 2.8%(独立屋)。其中,悉尼和墨尔本的数字均低于首都综合水平。而珀斯、布里斯本和坎培拉反而对于投资者而言有更大的吸引力,它们的楼价都比较便宜,租金回报率亦较高,当坎培拉表现最好,租金回报率为 5.5%(公寓单位)和 4.0%(独立屋)。

如果你打算在澳洲买楼放租,就要留意澳洲税务局针对外国人有特定的所得税率,9 万澳元以内的年度租金收入的税率为统一 32.5%,其后为 37%-45%。你可以聘用会计师去为你处理,因为这 32.5% 是针对扣除一切有关该物业开支后的租金收入,包括招租广告费、维护费、按揭利息、税费、保险费、水电费和房屋折旧金额等。

无论你是想移民澳洲抑或只打算买楼放租,事前记得做足功课,比较不同州份的楼市潜力,以及认真考虑物业选址。乡郊地区的租金回报率可能会比市中心高一点,但相对申请按揭会较为困难。为免下错决定,最好都是请教不同的专业人士,房地产经纪和按揭经纪都是你的重要伙伴!

 

资料来源:

Foreign Investment Review Board: Residential real estate – foreign non-residents 2 Domain House Price Report Home Loan ExpertsAustralian Taxation Office: Vacancy fee for foreign owners 5 SQM Research: PROPERTY GROSS RENTAL YIELD – CAPITAL CITY AVERAGE 6 Australian Taxation Office: Individual income tax rates 7 Australian Taxation Office: Expenses for which you can claim an immediate deduction

 

 

 

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