泰国买楼指南：费用、程序及注意事项
泰国的物价不论在日常消费还是买楼置业都是数一数二的便宜。很多香港人退休后都会在当地买房并定居在泰国安享晚年。但如果想把房产注册在自己名下，你必须要先拥有泰国的永久居留权吗？
泰国是不少香港人的退休移居的首选地方，年满 50 岁就可以申请退休签证，而且每年可续签。就算未到退休年龄，也可以因应泰国房价尚算便宜，先在当地买楼房出租，租金收益率可达 8%。如果购买永久业权（Freehold），就不用怕土地到期后被政府收回，楼房还可以留给下一代。以下会介绍泰国买房的详细资讯，包括房价及楼房市場状态、买房程序和相关费用及税项。
香港人可以在泰国买房吗？
泰国房产分为永久业权（Freehold）或租赁业权（Leasehold）。永久业权代为业主永久拥有该块土地以及建立在其之上的建筑物，而租赁业权只是一种租用土地的概念，只是租约期限较长，通常为 90 年。外国人虽然可以在泰国买房，不过泰国法例对外国人拥有资产有一定限制，外国人只可以擁有任何泰国财产的最多 49%。
外国人在泰国买房一般有三种方法：
- 购买公寓单位（Condominium）的永久业权，条件是该公寓大楼的永久业权只可以由外国人拥有最多 49%，其余 51% 必须由泰国国民持有。另外，买楼的资金必须是外币，并从海外汇到泰国。
- 在泰国开公司，再以公司身份购入土地的永久业权，条件是外国人最多只可以拥有49%股份。
- 购买土地的租赁业权，目前签发的最长租约期限为 30 年，一般可续租 2 次，共90年租期。
泰国房价及楼房市场
泰国的楼房市场仍然处于增长的状况。根据泰国银行的数据，曼谷在 2019 年第一季的房价实际增幅为 2.3%。不同种类的楼房也有不同的表现，独立屋（House）的房价增幅为 2.3%，公寓（Condominium）却只轻微上升 1%，而最具潜力的是联排别墅（Townhouse），升幅达6.5%。
以下为 4 个泰国主要城市的平均房价中位数（2020年5月更新）：
| 城市 | 公寓单位 | 联排别墅 | 房价中位数 |
| 曼谷 | THB 6,531,651（约150万港元） | THB 4,061,667（约100万港元） | THB 11,081,193（约270万港元） |
| 布吉 | THB 5,304,209（约130万港元） | THB 7,305,405（约180万港元） | THB 18,123,259（约440万港元） |
| 芭堤雅 | THB 3,120,639（约75万港元） | THB 2,753,659（约67万港元） | THB 8,573,479（约210万港元） |
| 清迈 | THB 2,533,659（约60万港元） | THB 2,845,761（约70万港元） | THB 7,577,705（约180万港元） |
如何在泰国物色房产？ 地产经纪及代理
作为外国人，我们面对文化、法律和语言上的障碍，若果想在泰国买房，就必须寻找房地产经纪帮助。而且，他们是最了解当地房产行情的专业人士。幸好的是，在泰国买房一般不用付经纪佣金，费用将由卖家或发展商承担，因此聘用房地产经纪对于买家来说是非常有利的。
买泰国楼房的一般做法都是先在网上寻找正在放售的楼房盘，然后联络负责的地产经纪查询详情，有时间的话尽量亲自到泰国睇楼房。例如 Thailand Property 和 DD Property 除了列出正在放售的楼房盘，还有寻找经纪的服务，以心仪的地区和楼房屋种类筛选，更可以选择能操普通话和英语的房地产经纪。
泰国买房程序
以下为在泰国购买房产的完整步骤：
- 考虑买房的不同方案：购买公寓/开公司并购买土地/租赁土地
- 根据个人经济能力，考虑不同的楼房种类：公寓/联排别墅/独立屋
- 聘用房地产经纪去为你寻找合适的楼盘
- 聘用律师为你处理法律上的事务
- 尽可能亲身到泰国进行睇楼房，顺便开立泰国银行帐户
- 遇到合适的楼房盘就支付订金 5%-10%（转账或支票）
- 与卖家签署销售协议，订立业权转让的日期
- 在香港银行进行按揭申请，并将资金（外币）转移到泰国银行帐户
- 泰国银行收到汇款后会发出外汇交易表格（FETF），将其连同其他文件交给泰国地政局
- 在业权转让当日把剩余款项付清（泰国银行支票），并获得销售契约及楼契（适用于公寓单位）或租赁合约（适用于别墅或独立屋）
泰国买房相关费用
在泰国买房的相关费用包括财产及土地税、律师费、按揭费用、条费、地租和服务费等。总费用的多少主要取决于购买的业权种类、房產的擁有年期等因素。
按揭
一般而言，外国人较难在泰国的本地银行申请按揭，就算获批也可以只借到房价的 5 成，而且利率较高。因此，最好的做法是在香港的银行申请按揭，再把资金转移到泰国银行帐户用作买房。要注意的是，汇款时不要预先把港币转成泰铢，否则就不能获得FET表格（业权转移的必要文件）。
香港买家也可以考虑工商银行（泰国分部）的外国人买房按揭计划。此计划只供 21-55 岁人士申请，好处是香港人不需持有泰国的工作许可也可申请。最多可借房价的 7 成，分 15 年偿还，利率为 5.25% 起。
首期
房产成交价与按揭金额的差额就是首期。就以上介绍的工商银行的外国人买房按揭计划为例，750万泰铢以内的房产最高可按 7 成，即是只需付首期 3 成。价值 750 万- 1500 万泰铢的房产则最高可按 6 成，也是需付首期 4 成。以曼谷的公寓单位价格中位数 650 万泰铢作计算，可借 7 成，首期大约为 200 万泰铢（约 50 万港元）。
报税
在泰国买卖房产的时候，大部分税项都是由卖家承担，因此如果只是打算买房收租，以后移民泰国自住的话，就可以省却很多不必要的费用。
以下是买卖房产涉及的税项或费用：
- 业权转移费（Transfer Fee）：适用于永久业权。税率为 2%，由买或卖方承担。
- 租赁登记费（Lease Registration Fee）：适用于租赁业权。税率为 1%，由买或卖方承担。
- 特定商业税（Specific Business Tax）：适用于永久业权。税率为 3.3%，卖方承担。自住一年后出售则可豁免。
- 印花税（Stamp Duty）：税率为 0.5%（永久业权）或 0.1%（租赁业权），卖方承担。若已付特定商业税就不用再付印花税。
- 预扣税（Withholding Tax）：税率为 5%-37%（个人卖家）或 1%（公司卖家）。
泰国买房有咩风险？
很多时候海外买家都会选择买新房，一方面新房的装修和环境通常较好，另一方面是出租的潜力较高。而一手楼也有分刚完成或即将起好的新房，以及尚在规划阶段的楼花。一般而言，楼花的售价都较低，因为不少发展商都是以发售楼花的方式筹集建筑资金。可是，若果向财政状况或信誉不良的发展商购买楼花，就有楼房盘烂尾的风险，到时候就得不偿失。因此，最好都是向信誉良好的大型发展商购买刚完成或即将起好的新房，以免跌入买房陷阱。
泰国买房收租注意事项
根据 2019 年的《全球房地产指南》研究报告显示，曼谷的租金收益率介乎 5%至 8.0% 之间，其中小型公寓单位（60 m²）的收益率约为5.6%，而大单位（120 m²）则可达 8%。若打算买房放租，面积较大的樓房种类（独立屋或联排别墅）可能是更好的选择，但情况也可能会因城市而异。
如果你只是购买土地的租赁业权而想把单位租出，就要先获得地主的批准。另外，无论你是否泰国居民，都要就每年的租金收入课税。首先是个人所得税，全年租金收入超过 THB 150,000 就要课税，基本税率为 5%，采用累进制，收入越高的部分对应的税率越高。另外，泰国政府在2019年开始实行建筑物及土地税，税率划一为 12.5%。
若果经济能力许可，最好当然是买独立屋或联排别墅，但要留意外国人只能购买土地的租赁业权。若想购买永久业权，你可以考虑开立公司，再以公司名义购入土地/物业。