澳大利亚买房指南：费用、程序及注意事项
澳大利亚的房地产市场多年来都有供不应求的问题，因此政府规定外国投资者只可购买新房或闲置土地，以免影响当地的二手市场。尽管如此，由于澳洲的 8 个首都平均房价维持在约 300 万港币的较低水平，因此它还可以吸引到不少香港人在当地买房或者是买地建房。以下会介绍澳大利亚买房的最新资讯，包括楼房通场状况、买房程序和相关费用及税项。
香港人可以在澳大利亚买房吗？
非澳大利亚永久居民或公民的外国人也可以在澳大利亚买房，不过存在某些限制。首先，外国人在澳大利亚买房要先获得外国投资委员会（FIRB）的外国投资审批，可以在网上提交申请并缴付指定费用。
外国人可以购买的澳大利亚房产种类也受限制，例如不能购买既有住宅（即二手楼），如果购买闲置土地就必须在 4 年内起好一间新的房屋，而购买新住宅（即一手楼）则不受任何限制，数量也没有限制。除非新房的发展商已事先为整个发展项目取得 FIRB 豁免证书（Exemption Certificate），否则外国买家就必须在购买每个住宅单位之前，预先申请并获得 FIRB 的审批。
此外在较受投资者欢迎的州份，如悉尼所在的新南威尔士州（NSW），更额外设有不少针对外国人的税项。而且澳大利亚政府的首次买房补助计划不适用于外国投资者。
澳大利亚房价及楼房市场
截至 2020 年 3 月的数据显示，澳大利亞 8 个主要城市的综合公寓价格中位数为 AUD 570,229（约300万港币），按年增长7.4%；而独立屋的价格中位数为AUD 819,860（约435万港币），按年增长8.9%。
以下是 5 个澳大利亚主要城市的公寓价格中位数（2020年3月更新）²：
| 城市 | 楼价中位数（公寓单位） | 楼价走势（过去一年） |
| 悉尼 | AUD 744,672（约400万港币） | +8.5% |
| 墨尔本 | AUD 554,306（约300万港币） | +13.8% |
| 坎培拉 | AUD 441,055（约240万港币） | -4.3% |
| 布里斯班 | AUD 374,054（约200万港币） | -4.6% |
| 珀斯 | AUD 348,535（约190万港币） | +2.3% |
如何在澳大利亚寻找房产？ 地产经纪及代理
在香港买房，我们也会聘用房地产经纪，更何况是海外置业此等大事？地产经纪比任何人都更了解当地的房产行情，而且拥有多年经验。在澳大利亚买房的一般做法是先聘用房地产经纪，然后在网上寻找待售楼房并预约看房子。你的经纪会为你争取最优惠的价格。在澳大利亚买卖房屋，代表买方的经纪一般会收取 1.5%-4% 的佣金，另加GST。买方可以选择聘用经纪与否，但长远来说，聘用一个有能力的经纪很大机会为你省钱。
澳大利亚房地产网站
以下是几个常用的澳大利亚房地产网站及它们的特色：
- Real Estate Au：澳大利亚最受欢迎的房地产网站，设有手机应用程式。提供房产估值服务、财务计算器、寻找经纪等免费服务。
- Domain：澳大利亚第二大的房地产网站，设有手机应用程式。除了一般免费服务，还有提供一站式的房屋保险服务，以及贷款代理服务。
- Real Estate View：提供房产估值服务、买卖历史纪录查询、设置最新待售房屋更新通知等免费服务。设有手机应用程式。
- On the house：澳大利亚最大的房地产数据分析公司 CoreLogic 的子公司。提供按地区划分的房价变化，让买家对市场有更深入的了解。
- National Property Buyers：提供买卖双方的经纪代理和物业管理一条龙服务，也有为海外投资者而设的一站式服务。
澳大利亚买房程序
以下是在澳大利亚购买房产的完整步骤：
- 基于个人经济能力和需要，考虑不同的房产种类：公寓/独立屋/土地，以及聘用房地产经纪、按揭经纪、会计师和律师。
- 查询买房按揭计划，尽量获得贷款的预先审批。
- 在房地产网站寻找楼房，要特别注意楼房是否符合 FIRB 的要求。
- 尽量亲身到澳大利亚看房子，如果找到合适的楼房，经纪会帮你跟卖家协商最优惠的价格。
- 查询律师意见后，签署带有冷静期和 FIRB 条款（Subject to FIRB approval）的销售合同，并支付小额定金。
- 让按揭经纪去为你取得按揭的正式审批。
- 与卖方交换合同，并支付 10% 的按金。
- 申请并获得 FIRB 的外国投资批准。
- 交收当日，你的地产经纪会为你作最后的检查和交收，并获得物业钥匙。
澳大利亞买房相关费用
在澳大利亚买房的费用包括各项税费、按揭费用、律师费、业权转让费、房屋检查费、保险费用等。总费用的多少主要取决于房产所在的州份、种类、聘用的专业服务、申请按揭的机构与按揭种类等因素。
按揭
跟大部分的国家一样，澳大利亚的本地银行较少向外国投资者提供房贷，因此海外买家可以考虑聘用按揭经纪去寻找最合适你的买房按揭计划。根据 Home Loan Expert，外国人也可以贷款房价最多的 7 成，而利率约为 6.5%-8%。如果持有的较高的港币资产净值，可以考虑只借 5 成半，可享受较低的利率约 5%。一般而言，银行/金融机构较喜欢地铁沿线房产，所批出的按揭成数和利率可能会更优惠。此外你也可以考虑在香港的银行申请按揭，再把资金转账到澳大利亚买房。要注意的是汇款的过程中涉及的电汇手续费和汇率差价，可能会反而令你花费额外的金钱，因此未必是最好的做法。如果你最终选择在香港申请按揭，汇款时可以考虑使用网上汇款供应商，如采用市场中间汇率的 TransferWise，网站清晰显示汇款的手续费和汇率，亦可以设定汇率价格提示，待汇率软高时才汇款，令你在买房时更有预算。
定金
房产的成交价与按揭金额的差距就是定金，金额视乎银行/金融机构批出的按揭成数。之前提及外国人有机会贷款房价的最多 7 成，以悉尼的房价中位数为 75 万澳币（约为 400 万港币）计算，需付3 成定金大约 120 万港币。如果选择在房价较低的布里斯班买房，定金可减至约 60 万港币。除了考虑地点和房价，也要考虑按揭申请的难度，以及出租潜力。根据 Home Loan Expert，贷方较倾向接受悉尼、墨尔本和布里斯班这三个城市的地铁沿线房产的按揭申请。
税项
- 印花税：由买方承担。税率因州份而异，首次买房的外国人不能获印花税豁免。
- 外国人印花税：由买方承担。税率因州份而异，但不是所有州份都有设此税。悉尼（NSW）和墨尔本（VIC）都是8%。
- 外国投资审核费：由买方承担，金额取决于房产的售价和类型。
- 商品和服务税（GST）：由买方承担。针对新房的买卖收取，税率为10%。
- 外国居民所得预扣税：由卖方承担，税率为12.5%。下年度缴交所得税后，可申请退回此税。
- 所得税：由卖方承担。应税款项为出售金额减去当初的购入金额，一并纳入所得税计算。如果拥有该房产超过一年，则可将应税款项减少 50%。
以下是买房后每年可能要付的税款：
- 土地税：税率因州份而异，例如悉尼（NSW）的土地税计法为土地价值减 AUD 734,000 后的 1.6%，再加 AUD 100 底税。
- 土地附加税：针对外国人收取的额外土地税，并非所有州份都有设此税。税率因州份而异，例如悉尼（NSW）和墨尔本（VIC）都是收取 2%。
- 空置税：每年空置超过 6 个月的房产要付空置税，费用与买房时所付的 FIRB 审核费相同。
澳大利亞买房收租注意事项
截至 2020 年 6 月，澳大利亞的 8 大首都的综合租金回报率为 3.9%（公寓单位）和 2.8%（独立屋）。其中，悉尼和墨尔本的数字均低于首都综合水平。而珀斯、布里斯班和坎培拉反而对于投资者而言有更大的吸引力，它们的房价都比较便宜，租金回报率亦较高，当坎培拉表现最好，租金回报率为 5.5%（公寓单位）和 4.0%（独立屋）。
如果你打算在澳洲买房出租，就要留意澳大利亞税务局针对外国人有特定的所得税率，9 万澳幣以内的年度租金收入的税率统一为 32.5%，其后为 37%-45%。你可以聘用会计师去为你处理，因为这 32.5% 是针对扣除一切有关该物业开支后的租金收入，包括招租广告费、维护费、按揭利息、税费、保险费、水电费和房屋折旧金额等。
不管你是想移民澳洲還是打算买房出租，都一定要比较不同州份的楼房潜力，以及认真考虑房產选址。乡郊地区的租金回报率可能会比市中心高一点，但相对申请按揭会较为困难。为免下错决定，最好都是请教不同的专业人士，房地产经纪和按揭经纪都是你的重要伙伴！
资料来源：
1 Foreign Investment Review Board: Residential real estate – foreign non-residents 2 Domain House Price Report 3 Home Loan Experts 4 Australian Taxation Office: Vacancy fee for foreign owners 5 SQM Research: PROPERTY GROSS RENTAL YIELD – CAPITAL CITY AVERAGE 6 Australian Taxation Office: Individual income tax rates 7 Australian Taxation Office: Expenses for which you can claim an immediate deduction