美国买楼须知：费用、程序及注意事项
美国是香港人海外「隔山买楼」的其中一个热门目的地。在美国，不同州份的楼价可以相差甚远，例如三藩市的楼价高达 136 万美元（约为 1,000 万港元），但哥伦布（Columbus） 却低至 18 万美元（约为 140 万港元）。可是，较便宜的房屋往往可带给投资者更高的租金回报率！本文会介绍美国买楼的最新资讯，包括楼市状态、买楼程序和相关费用及税项，适合有兴趣在美国买楼自住或放租出去的你！
香港人可以在美国买楼吗？
外国人不需要公民身分或绿卡，也可以在美国买楼，而享有的待遇基本上与美国公民无异，支付的税项及费用也和本地人所付的相同，而且一样可以申请买楼按揭。可是，对于没有居留资格的外国投资者而言，较难以申请一般的买楼按揭或美国政府的支援买楼计划，因此可能要向私人金融机构申请贷款，利率亦会更高。
买楼前只需要向美国的税局（IRS）申请一组纳税人识别码（ITIN），申请时需出示护照、美国签证和两份带有个人相片的证件。外国人在美国可以购买大部分类型的物业，包括独立屋（SFH）、公寓（Condos）和联排别墅（Townhouse）。
美国楼价及楼市
截至 2020 年 3月底的数据显示，美国房屋的成交价中位数约为 US$250,000（约 200 万港元），过去一年的升幅为 4.1%。虽然受 COVID-19 疫情的影响，美国楼市的增长一度放缓，并于4月中达到低谷，但受影响的主要是待售房屋的供应，而房屋价格仍然相对稳定。
以下为 5 个美国主要城市的房屋成交价中位数及楼价走势（2020年3月更新）：
| 城市 |
成交价中位数 |
楼价走势（过去一年） |
| 哥伦布 |
US$177,600（约 140 万港元） |
+8.4% |
| 凤凰城 |
US$254,700（约 200 万港元） |
+8.0% |
| 芝加哥 |
US$309,200（约 240 万港元） |
+0.6% |
| 纽约 |
US$573,600（约 440 万港元） |
-1.0% |
| 洛杉矶 |
US$760,200（约 590 万港元） |
+5.8% |
如何在美国物色物业？
地产经纪及代理
地产经纪是最了解当地物业行情的持牌专业人士。他们拥有多年经验，往往是海外投资者的买楼导师。一般而言，在美国买卖房屋，双方都会聘用房地产经纪。好消息是，双方的经纪费用都是由卖方承担，约为 6%，而买家不需付任何中介费用。
在美国买楼的一般做法是先聘用房地产经纪，然后一同在网上寻找待售楼盘，再与卖方的经纪预约睇楼。例如 Zillow 除了列出正在放售的楼盘，还有寻找地产经纪的服务，以地区、房屋种类、房屋价格和经纪服务范围等条件作筛选，更可以选择能操普通话和英语的房地产经纪。而 Realtor 则列出全国超过 100 万个地产经纪，以经纪资历作筛选条件，买家或卖家可以选择拥有不同房地产经纪牌照/证书的专业经纪，服务更有保证。
美国房地产网站
以下为 4 个常用的美国房地产网站及它们的特色：
- Trulia：提供买卖物业指南、按揭指南和财务计算器等免费服务，并设有手机应用程式。
- Realtor：提供物价估价服务，买卖物业指南、寻找经纪等免费服务，并设有手机应用程式。
- Zillow：除了提供基本服务，还有寻找不同专业人士的服务，例如房地产经纪、私人贷款、房屋检查、装潢服务、法律建议等。
- Redfin：除了提供基本服务，还会定期举办免费房地产课程和活动。另外设有Open Book 评论区，提供不同城市/州分的专业服务推介，包括买卖物业的遥距授权服务（Escrow）、业权（Title）调查服务、物业贷款、物业检查等。
美国买楼程序
以下为在美国购买物业的完整步骤：
- 根据个人经济能力，考虑不同的房屋种类：公寓/联排别墅/独立屋
- 聘用房地产经纪和律师
- 向不同的银行/私人贷款机构查询买楼按揭计划，尽可能获得贷款的预先批准（Pre-approval）
- 在房地产网站寻找楼盘，与卖方的经纪预约睇楼
- 若遇到合适的楼盘，先与经纪商议，再向卖方提交报价
- 经过双方协商后，决定最后价格。卖方的律师开始起草合同
- 正式申请买楼按揭计划，银行/私人贷款机构会对物业进行估值
- 聘用房屋检查服务以确定该物业的状况，律师也会对物业的财务状况作出调查
- 如果一切顺利，就可以与卖方和贷方预约时间作最后的交收（Closing）
- 买卖双方和贷方在律师办公室签署文件和作交件交换，并获得物业钥匙
美国买楼相关费用
在美国买楼的相关税费，大多数都是由卖方承担，至于其他费用，包括按揭费用、律师费、业权转名费、信用报告费、房屋检查费、保险费用、业主协会（HOA）费用等，则是由买家承担。总费用的多少主要取决于物业所在的州分、物业种类、聘用的专业服务、申请按揭的机构与按揭种类等因素。
按揭
一般而言，美国的银行/金融机构都会要求按揭申请人有一定的资金储备，大约为 6-12 个月的还款金额，另外还需要提交个人信用报告。在美国，为外国人提供买楼按揭计划的银行/金融机构只有数间，包括第一资本集团、汇丰银行和 Quontic Bank。第一资本集团为外国投资者提供最高 8 成的按揭贷款，贷款金额高达 US$417,000（约为320万港元），利率为3.25% 至 5.75%，可分 15/20/30 年摊还。而汇丰银行可以提供的最高按比例（LTV）为 75%，向持有不同金额存款的申请人，提供不同的优惠利率，约为 3% 至 4%，贷款金额可高达400 万美元，分 30 年摊还。除了当地的贷款机构，你亦可以考虑在香港的银行申请海外物业按揭，再把资金转移到美国买楼。
首期
物业的成交价与按揭金额的差距就是首期（Downpayment）。首期的金额视乎银行/金融机构批出的按揭成数。根据 Zillow 的《 2019年消费者住房趋势报告》，20% 是美国最常见的首期金额。就以上介绍的第一资本集团的 8 成按揭贷款计划为例，纽约的楼价中位数为57 万美元（约 440 万港元），首期 2 成即是需付大约 85 万港元。如果选择在楼价较低的哥伦布买楼，首期更可减少至约 28 万港元。不过在选择买楼的地点时，除了考虑楼价，也要考虑放租潜力。
税项
以下是在美国买卖物业涉及的税费：
- 物业转让税（RPTT）：由卖方承担，在纽约市的税率为 1%（适用于 50 万美元以下的物业）或 1.425%（适用于50万美元以上的物业）。全国 50 个州分当中只有 5 个州分不征收此转让税（Mississippi, Missouri, New Mexico, North Dakota, Wyoming）
- FIRPTA 预扣税：由卖方承担，税率为 15%，金额将一直扣留至所有应缴税项都缴纳完毕为止。
- 资本利得税：由卖方承担。若果持有物业年期少于 1 年，税率为 10% 至 37% 不等，视乎物业售价所在的税阶。若持有物业 1 年以上，税率一般为 15%（43 万美元以下）或 20%（43 万美元以上）。
美国买楼收租注意事项
美国的平均租金回报率为 2.9%。根据 GoBankingRates，2020年最具投资价值的20个城市当中就包括以上介绍过的凤凰城和哥伦布，租金回报率分别为 5.5% 和 7.9%，而热门城市如纽约和洛杉矶租金回报率则分别是 3.2% 和 4.3%。对于投资者而言，低楼价和高租金回报率的物业才是最好的投资选择。
值得留意的是，如果你打算买楼放租，就需缴纳 30% 的预扣税。幸好的是，这 30% 是针对扣除一切有关该物业开支后的租金收入，包括维护费、按揭利息、保险费、物业管理费、HOA 费和房屋折旧金额等，所以往往缴纳的金额只是一笔小数目，甚至很多年都不用缴纳此税费。
作为外国人，我们在美国买楼必定要聘用免费的地产经纪，去为我们作最周详的计划。而且，买楼时也要记得为物业买齐各项保险，否则若有任何意外时，赔偿或维修的金额将会十分庞大，到时候就会得不偿失！
资料来源：
1
Global Property Guide
2
Zillow: United States Home Prices & Values
3
IRS: FIRPTA Withholding
4
NerdWallet: 2019-2020 Capital Gains Tax Rates
5
GoBankingRates: The Best and Worst Cities to Own Investment Property
