韩国买楼攻略：楼市概况、置业及收租须知
很多香港人都喜欢去韩国旅行，如果你曾经在韩国留学或工作假期，应该会留意到当地房屋租赁系统十分特别。如果你付足够多的按金，就可以换取一个十分便宜的租金价格。现时，韩国的房价尚算便宜，首尔都会区的公寓只是大约 350 万港元。如果你找到合适的租客，他所付的租约按金可以作为你的买房首期！以下会介绍韩国买房的最新资讯，包括楼市状态、买房程序和相关费用及税项。
香港人可以在韩国买房吗？
外国人也可以在韩国买房，但外国人与韩国国民的房地产注册程序有所不同。在韩国买房的外国居民须遵守《外国人土地法》，买房时须在签署销售合同后 60 天内向地区办事处提交「土地收购报告」。如果购买的是楼房位于指定的「保护区」，则需在签署销售合同前向地区办事处申请批准。另外，非居民须遵守《房地产注册法》，在支付余额并完成交易后的 60 日内，先向移民局申请个人的房地产注册编号，再注册购入的业权。最后，根据《外汇交易法》，非居民需向外汇银行报告是次交易。
韩国楼房市场
截至 2020 年 5 月的数据，韩国的平均公寓价格为KRW 373,608,000（约 240 万港元），按年增长 8.3%。而首尔都会区的房价则较高，KRW 537,976,000（约 350 万港元），按年增长 10.3%。
如何在韩国物色楼房？
地产经纪及代理 在韩国买卖或租赁楼房，房地产经纪会提供专业保险，为客户提供最高 1 亿韩元的保障，如果是地产经纪公司，则最高为 2 亿韩元。若果出现卖家欺诈行为或楼房出现缺陷，该保险就可以保障买家或租户。在韩国买卖楼房，房地产经纪的费用约为成交价格的 0.2-0.9%。
由于大多的韩国房地产网站只有韩文页面，因此聘用能操英语的房地产经纪是买房过程中必做的准备功夫。你应该先聘用自己的买家经纪，然后在网上一同寻找合适的楼盘并预约看房。你可以亲身到首尔的外国人地区，例如梨泰院，拜访当地的地产代理公司，较容易找到能操英语的房地产经纪。
韩国买房程序
以下为在韩国买房的完整步骤：
- 根据个人需要，聘用能操英语的房地产经纪、按揭经纪、司法书记和律师。
- 向银行或金融机构查询按揭计划，以估计可以负担的楼房价格。
- 让经纪为你寻找合适的楼盘，预约时间亲身到韩国看房。
- 若对楼盘感到满意，就可以让经纪与卖家协商最终价格，并预约时间签约。
- 在经纪的办公室签署合同，并支付 10% 的首期订金。
- 签约后 60 日内向地区办事处提交「土地收购报告」。
- 取得买房按揭的正式批准。
- 聘用房屋检查服务以确定该楼房的状况，律师也会对楼房的财务状况作出调查。
- 预约时间到经纪办公室交收楼房锁钥和支付余额。
- 在司法书记的协助下，注册购入的业权和向外汇银行提交交易报告。
韩国买房相关费用
在韩国买房的费用包括各项税费、按揭费用、经纪佣金、律师费、房屋检查及保险费等。总费用的多少主要取决于楼房的价值、聘用的专业服务、申请的按揭种类等因素。
按揭
韩国，向外国非居民提供买房按揭计划的银行或金融机构数量不多。如果你打算购买的楼房价格是低于 6 亿韩元（约 380 万港元），就可以申请HF的Bogeumjari贷款计划，适用于与配偶的总年收入高于 7,000 万韩元（约 45 万港元）的 20 岁以上人士。贷款额度为最高7成，金额为 100 万至 3 亿韩元，还款期长达 30 年。 在韩国买房的付款方式，除了 Full pay 和申请按揭贷款两个选项外，还有一个更弹性的方案——Jeonsae 传贳（전세），这适用于买房后立即放租的外国投资者。一般而言，业主和租客需签署至少 2 年的租约。在租约开始时，租客会一笔过把房屋价格的 50% 或更高的金额交给业主作为按金，以换取全期免租的福利，租约到期时也可以把全笔按金取回。如果你可以成功在买房前就找到潜在租客，也不妨可以考虑这种筹集资金的方式。
首期
首期的金额视乎银行或金融机构批出的按揭成数（LTV）。以上提到 HF 的Bogeumjari贷款计划，针对价格为 6 亿韩元（约 380 万港元）以内的房屋，最高可向银行借 7 成，即是需付首期 3 成。以首尔都会区的平均公寓价格约 350 万港元计算，首期为大约 105 万港元。
税项
以下是在韩国买卖物业涉及的税费：
- 购置税：由买方承担，税费为楼房成交价格的 1-4%。
- 农村发展税：由买方承担，税费为楼房成交价格的 0-0.2%。
- 教育税：由买方承担，税费为楼房成交价格的 0.06-0.4%。
- 增值税：由买方承担，税费为楼房成交价格的 10%。
- 国家房屋债券（National Housing Bonds NHBs）：由买方承担，税费为楼房成交价格的大约5%，一般可以马上以 9 折或 85 折的价格转售出去。
- 印花税：由买方承担，税费从 100 – 350,000 韩元不等。
- 转让所得税：由卖方承担。针对卖出房地产时的获得的资本收益所征收，应税款项为出售价格减去当初的购入价格。税率为 6-40%。如果没有注册业权转移，就会征收额外70%的附加罚款。
- 个人地方所得税：由卖方承担。针对资本收益所征收，税率为 0.6-4%。
以下是在韩国持有物业涉及的税费：
- 财产税：针对建筑物的税率为 0.25-4%，而针对土地的税率为 0.07-4%。
- 综合房地产税：税费为物业价值的 0.5-2%。
- 地区教育税：税费为每年缴交的财产税金额的额外 20%。
- 农村发展税：税费为每年缴交的综合房地产税金额的额外 20%。
韩国买房收租注意事项
截至2020年5月的数据，韩国的平均公寓价格为大约 240 万港元，而平均公寓租金为大约4,500 港元。计算下来，平均租金回报率只有大约 0.2%。韩国的租金数据比其他国家的正常水平低的原因是它有多元化的租金系统，故我们很难在网上找到实际的租金回报率数字。一般而言，韩国有三种租金系统：
- 普通月租制：需付 1-2 个月租金作为按金
- Jeonsae 传贳：需付房屋价值的 50% 以上作为按金，换取全期免租，租约期满可取回全数按金
- Wolse 月贳（월세）：按金为 1-2 年的租金总额，然后每月实质再付租金的5-10%（不可退回），可以透过提高按金金额以降低每月租金。
如果打算在韩国买房放租，就要考虑采取那一种租金系统。除此以外，你也要缴付与租金收入相关的税项，包括增值税、基本所得税和地方所得附加税，税率分别为 10%、6-42% 和 0.6-4.2%，个人基本免税额为 150 万韩元。应课税金额的计算方法为全年租金收入减去租金支出，例如招租涉及的费用、维修和折旧费用、按揭利息和物业税费、保费和水电费等。你可以请房地产经纪或考虑聘用物业管理公司，为你处理租赁有关的税务。