越南

买越南楼投资要注意什么？

香港寸金尺土，楼价昂贵，要在香港置业实在十分困难，故有不少香港人都选择到外地置业投资。越南这个地方相信大家一点都不陌生，但是在越南置业的资讯你又知多少？

香港人可以在越南买楼吗？

越南和许多东南亚国家一样，外国人无法完全地拥有土地。越南土地的拥有权归越南人民所有，由政府管辖。虽然如此，越南有一项名为「土地使用权」（Land Use Right, LUR）的土地法，该法律大大减低了外国人在越南投资房地产会面对的风险。在根据土地使用权的保护下，即使外国人没有该土地的拥有权，但也有使用该土地的权利。 ¹ 外国人通常直接在一级市场上的发展商购买房地产，或者向先前在一级市场上购买房地产的外国人购买。另外，根据越南国家土地法的规定，外国人和外国组织可以以​​租赁土地的形式使用土地。在购买后的最长租用期为 50 年，在某些特定情况下更可达 70 年。如果与越南公民结婚的话，就可以拥有与越南公民相同的所有权。

如何在越南物色物业？

地产经纪及代理

一般而言，普遍的越南地产经纪的佣金为物业总价格的 1-1.5%。

越南买楼程序

外国人可以用现金资产及房屋抵押贷款在越南购买房地产，有部分卖家更会允许以分期付款或使用不同利率交易。一般交易通常都会使用越南盾（VND）。值得注意的是，即使美元也无法在交易房地产时使用。 以下是在越南购买房地产的一般流程：

1. 选择适合自己的物业

如果喜欢海滨度假胜地的话，可以参考一下岘港、广宁和芽庄的单。如果比较喜欢商业地区的话，可以留意河内和胡志明市的中部地区，有不少外国公司、侨民和当地人都在这两个地区发展。当然回报率也是需要留意的重要因素。

2. 聘用房地产律师（不是必须）

在进行重大交易时，咨询当地律师是一个相对比较保险的做法。因为有可能在交易时会遇上不少难题和法律问题。此外，向信誉较好的开发商购买也可大大灭低风险。

3. 预订物业

当已经找到了适合自己的房产时，就可以支付认筹金。在一般情况下，认筹金会是 5000 万越南盾至 1 亿越南盾之间（约 17,000 至 33,300 港币）。金额主要作用是用于预订，确认你在楼盘开售时可以拣楼。直到真正交易那天为止，而该金额可随时退还。如果决定购买该物业后，预订金额将转换为按金，且不予退还。

4. 支付首期并签署订金合同

在支付首笔金额后的 14 天内，必须支付首次分期付款。支付第一笔款项后，即代表已同意进入「订金合约书」，而该款项将无法转让。与卖家在签订合同前要有共识，制定付款时间表，然后按照合同条款中的规定分期付款。

5. 单位交接

购买房产前，需支付相当于购买价值的 2% 的维护费。除此之外，还需要支付一年的管理和运营费及注册费用。

6. 签订买卖协议（SPA）、准备房产证及最后付款

确认外国所有权后，应该制定并执行买卖协议（SPA），以供日后转让。签署了 SPA 后，递交文件和申请，以取得房产证（通常被称作「粉红皮书」）。收到粉红皮书后的 14 天内需支付最后一笔款项，可以使用销售与购买协议 (SPA) 证明已购买了该物业。

越南买楼相关费用

在越南买楼，除了税项之外，其实还会衍生到一些相关的买楼费用，例如公证人费、注册费、经纪费等。如果不熟悉当地法律并想减轻风险的投资者，需要聘用当地律师办理买卖手续，当中亦会涉及到律师费。另外一项值得留意的是，除了物业的管理费外，所有授权书亦有最低管理费。

按揭

对于外国人来说，要在越南以按揭来购买房地产是很不容易的事。要取得当地按揭要满足以下任何条件：1. 与越南配偶结婚 2. 海外越南人 (越侨) 3. 拥有居留卡。以汇丰为例，抵押贷款额最高为房屋价值的 70%，贷款期限更可长达25年。而每年固定利率大约为 7.99%。另外需要提供有能力负担抵押贷款的证明。 ⁵

首期

在越南购买物业的首期通常为金额的 30% 。但当中亦可能会因为不同因素而有所影响，例如不同银行亦有可能会提出不同的优惠给投资者。有兴趣的投资者，需要留意各大银行的最新消息和优惠。另外一点是，如果投资者跟越南人结婚，需要缴付的首期金额更可减至 20% ，而贷款期限更可以高达 15 年 。

税项

在越南进行土地买卖的时，越南政府都会向投资者征收不同的税项。除了物业的投资价值外，投资者亦须多加留意当地的相关税项。其中包括增值税 (VAT)、所有权登记税、个人所得税（转售）、个人所得税（用于租金收入）及营业执照税。 当中的税率如下⁶：

• 增值税：无论本地人士或外国人在进行任何房地产买卖时都需要缴付 10% 的增值税
• 所有权登记税：物业的价值的 0.5%
• 个人所得税：如透过转让转售公寓或房屋以赚取个人收入，需要支付交易价值的2%
• 营业执照税：如每月租金收入超过1,500,000越南盾的话，则每年需缴付 1,000,000越南盾 (约350 港币) 的营业执照税

越南买楼收租注意事项

在越南这个发展中的国家，有着很多不同的商机以及值得投资的地方。成为了不少香港人投资和移居热门国家。在越南置业的租金回报率亦相当不错，根据资料显示， 越南平均的租金回报率高达 4.33% ， 当中比香港的租金回报率 (2.35%) 更加高。 ⁷ 当然，不同物业和地段会很重要地影响租金和投资的回报率。在进行物业买卖这种高金额的投资前，应该十分审慎地了解自己的需要以及当中的投资资讯。例如，现金流是否足够应付贷款，如何管理当地的物业，物业价格的升跌等等。