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泰国买楼指南:费用、程序及注意事项

Benjakitti park in Bangkok city
泰国的物价不论在日常消费还是买楼置业都是数一数二的便宜。很多香港人退休后都会在当地买楼并定居在泰国安享晚年。但你知道若想把物业注册在自己名下,你必须要先拥有泰国的永久居留权吗? 泰国是不少香港人的退休移居的首选地方,年满 50 年就可以申请退休签证,而且每年可续签。即使未到退休年龄,也可以趁现在泰国楼价尚算便宜,先在当地买楼放租出去,租金收益率可达 8%。如果购买永久业权(Freehold),就不用怕土地到期后被政府收回,物业还可以留给下一代。以下会介绍泰国买楼的详细资讯,包括楼价及楼市状态、买楼程序和相关费用及税项。

香港人可以在泰国买楼吗?

泰国物业分为永久业权(Freehold)或租赁业权(Leasehold)。永久业权代为业主永久拥有该块土地以及建立在其之上的建筑物,而租赁业权只是一种租用土地的概念,只是租约期限较长,通常为 90 年。外国人虽然可以在泰国买楼,不过泰国法例对外国人拥有资产有一定限制,外国人只可以持有任何泰国财产的最多 49%。 外国人在泰国买楼一般有三种方法:
  1. 购买公寓单位(Condominium)的永久业权,条件是该公寓大楼的永久业权只可以由外国人拥有最多 49%,其余 51% 必须由泰国国民持有。另外,买楼的资金必须是外币,并从海外汇到泰国。
  2. 在泰国开公司,再以公司身份购入土地的永久业权,条件是外国人最多只可以拥有49%股份。
  3. 购买土地的租赁业权,目前签发的最长租约期限为 30 年,一般可续租 2 次,共90年租期。

泰国楼价及楼市

泰国的楼市仍然处于增长的状况。根据泰国银行的数据,曼谷在 2019 年第一季的楼价实际增幅为 2.3%。不同种类的屋房也有不同的表现,独立屋(House)的价格增幅为 2.3%,公寓(Condominium)却只轻微上升 1%,而最具潜力的是联排别墅(Townhouse),升幅达6.5%。 以下为 4 个泰国主要城市的平均楼价中位数(2020年5月更新):
城市 公寓单位 联排别墅 楼价中位数
曼谷 THB 6,531,651(约150万港元) THB 4,061,667(约100万港元) THB 11,081,193(约270万港元)
布吉 THB 5,304,209(约130万港元) THB 7,305,405(约180万港元) THB 18,123,259(约440万港元)
芭堤雅 THB 3,120,639(约75万港元) THB 2,753,659(约67万港元) THB 8,573,479(约210万港元)
清迈 THB 2,533,659(约60万港元) THB 2,845,761(约70万港元) THB 7,577,705(约180万港元)

如何在泰国物色物业? 地产经纪及代理

作为外国人,我们面对文化、法律和语言上的障碍,若果想在泰国买楼,就必须寻找房地产经纪帮助。而且,他们是最了解当地物业行情的专业人士。幸好的是,在泰国买楼一般不用付经纪佣金,费用将由卖家或发展商承担,因此聘用房地产经纪对于买家来说是非常有利的。 买泰国楼的一般做法都是先在网上寻找正在放售的楼盘,然后联络负责的地产经纪查询详情,有时间的话尽量亲自到泰国睇楼。例如 Thailand Property 和 DD Property 除了列出正在放售的楼盘,还有寻找经纪的服务,以心仪的地区和房屋种类筛选,更可以选择能操普通话和英语的房地产经纪。  

泰国买楼程序

以下为在泰国购买物业的完整步骤:
  1. 考虑买楼的不同方案:购买公寓/开公司并购买土地/租赁土地
  2. 根据个人经济能力,考虑不同的房屋种类:公寓/联排别墅/独立屋
  3. 聘用房地产经纪去为你寻找合适的楼盘
  4. 聘用律师为你处理法律上的事务
  5. 尽可能亲身到泰国进行睇楼,顺便开立泰国银行帐户
  6. 遇到合适的楼盘就支付订金 5%-10%(转账或支票)
  7. 与卖家签署销售协议,订立业权转让的日期
  8. 在香港银行进行按揭申请,并将资金(外币)转移到泰国银行帐户
  9. 泰国银行收到汇款后会发出外汇交易表格(FETF),将其连同其他文件交给泰国地政局
  10. 在业权转让当日把剩余款项付清(泰国银行支票),并获得销售契约及楼契(适用于公寓单位)或租赁合约(适用于别墅或独立屋)

泰国买楼相关费用

在泰国买楼的相关费用包括财产及土地税、律师费、按揭费用、条费、地租和服务费等。总费用的多少主要取决于购买的业权种类、物业的持有年期等因素。

按揭

一般而言,外国人较难在泰国的本地银行申请按揭,就算获批也可以只借到楼价的 5 成,而且利率较高。因此,最好的做法是在香港的银行申请按揭,再把资金转移到泰国银行帐户用作买楼。要注意的是,汇款时不要预先把港币转成泰铢,否则就不能获得FET表格(业权转移的必要文件)。 香港买家也可以考虑工商银行(泰国分部)的外国人买楼按揭计划。此计划只供 21-55 岁人士申请,好处是香港人不需持有泰国的工作许可也可申请。最多可借楼价的 7 成,分 15 年偿还,利率为 5.25% 起。

首期

物业成交价与按揭金额的差额就是首期。就以上介绍的工商银行的外国人买楼按揭计划为例,750万泰铢以内的物业最高可按 7 成,即是只需付首期 3 成。价值 750 万- 1500 万泰铢的物业则最高可按 6 成,亦是需付首期 4 成。以曼谷的公寓单位价格中位数 650 万泰铢作计算,可借 7 成,首期大约为 200 万泰铢(约 50 万港元)。

报税

在泰国买卖物业的时候,大部分税项都是由卖家承担,因此如果只是打算买楼收租,以后移民泰国自住的话,就可以省却很多不必要的费用。 以下是买卖物业涉及的税项或费用:
  • 业权转移费(Transfer Fee):适用于永久业权。税率为 2%,由买或卖方承担。
  • 租赁登记费(Lease Registration Fee):适用于租赁业权。税率为 1%,由买或卖方承担。
  • 特定商业税(Specific Business Tax):适用于永久业权。税率为 3.3%,卖方承担。自住一年后出售则可豁免。
  • 印花税(Stamp Duty):税率为 0.5%(永久业权)或 0.1%(租赁业权),卖方承担。若已付特定商业税就不用再付印花税。
  • 预扣税(Withholding Tax):税率为 5%-37%(个人卖家)或 1%(公司卖家)。

泰国买楼有咩风险?

很多时候海外买家都会选择买新楼,一方面新楼的装修和环境通常较好,另一方面是出租的潜力较高。而一手楼也有分刚完成或即将起好的新楼,以及尚在规划阶段的楼花。一般而言,楼花的售价都较低,因为不少发展商都是以发售楼花的方式筹集建筑资金。可是,若果向财政状况或信誉不良的发展商购买楼花,就有楼盘烂尾的风险,到时候就得不偿失。因此,最好都是向信誉良好的大型发展商购买刚完成或即将起好的新楼,以免跌入买楼陷阱。

泰国买楼收租注意事项

根据 2019 年的《全球房地产指南》研究报告显示,曼谷的租金收益率介乎 5%至 8.0% 之间,其中小型公寓单位(60 m²)的收益率约为5.6%,而大单位(120 m²)则可达 8%。若打算买楼放租,面积较大的房屋种类(独立屋或联排别墅)可能是更好的选择,但情况也可能会因城市而异。 如果你只是购买土地的租赁业权而想把单位租出,就要先获得地主的批准。另外,无论你是否泰国居民,都要就每年的租金收入课税。首先是个人所得税,全年租金收入超过 THB 150,000 就要课税,基本税率为 5%,采用累进制,收入越高的部分对应的税率越高。另外,泰国政府在2019年开始实行建筑物及土地税,税率划一为 12.5%。 若果经济能力许可,最好当然是买独立屋或联排别墅,但要留意外国人只能购买土地的租赁业权。若想购买永久业权,你可以考虑开立公司,再以公司名义购入土地/物业。
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