越南

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買越南樓投資要注意甚麼?

香港寸金尺土,樓價昂貴,要在香港置業實在十分困難,故有不少香港人都選擇到外地置業投資。越南這個地方相信大家一點都不陌生,但是在越南置業的資訊你又知多少?

香港人可以在越南買樓嗎?

越南和許多東南亞國家一樣,外國人無法完全地擁有土地。越南土地的擁有權歸越南人民所有,由政府管轄。雖然如此,越南有一項名為「土地使用權」(Land Use Right, LUR)的土地法,該法律大大減低了外國人在越南投資房地產會面對的風險。在根據土地使用權的保護下,即使外國人沒有該土地的擁有權,但也有使用該土地的權利。¹

外國人通常直接在一級市場上的發展商購買房地產,或者向先前在一級市場上購買房地產的外國人購買。另外,根據越南國家土地法的規定,外國人和外國組織可以以​​租賃土地的形式使用土地。在購買後的最長租用期為 50 年,在某些特定情況下更可達 70 年。如果與越南公民結婚的話,就可以擁有與越南公民相同的所有權。

如何在越南物色物業?

地產經紀及代理

一般而言,普遍的越南地產經紀的佣金為物業總價格的 1-1.5%。

越南買樓程序

外國人可以用現金資產及房屋抵押貸款在越南購買房地產,有部分賣家更會允許以分期付款或使用不同利率交易。一般交易通常都會使用越南盾(VND)。值得注意的是,即使美元也無法在交易房地產時使用。

以下是在越南購買房地產的一般流程:

1. 選擇適合自己的物業

如果喜歡海濱度假勝地的話,可以參考一下峴港、廣寧和芽莊的單。如果比較喜歡商業地區的話,可以留意河內和胡志明市的中部地區,有不少外國公司、僑民和當地人都在這兩個地區發展。當然回報率也是需要留意的重要因素。

2. 聘用房地產律師(不是必須)

在進行重大交易時,諮詢當地律師是一個相對比較保險的做法。因為有可能在交易時會遇上不少難題和法律問題。此外,向信譽較好的開發商購買也可大大滅低風險。

3. 預訂物業

當已經找到了適合自己的房產時,就可以支付認籌金。在一般情況下,認籌金會是 5000 萬越南盾至 1 億越南盾之間(約 17,000 至 33,300 港幣)。金額主要作用是用於預訂,確認你在樓盤開售時可以揀樓。直到真正交易那天為止,而該金額可隨時退還。如果決定購買該物業後,預訂金額將轉換為按金,且不予退還。

4. 支付首期並簽署訂金合同

在支付首筆金額後的 14 天內,必須支付首次分期付款。支付第一筆款項後,即代表已同意進入「訂金合約書」,而該款項將無法轉讓。與賣家在簽訂合同前要有共識,制定付款時間表,然後按照合同條款中的規定分期付款。

5. 單位交接

購買房產前,需支付相當於購買價值的 2% 的維護費。除此之外,還需要支付一年的管理和運營費及註冊費用。

6. 簽訂買賣協議(SPA)、準備房產證及最後付款

確認外國所有權後,應該制定並執行買賣協議(SPA),以供日後轉讓。簽署了 SPA 後,遞交文件和申請,以取得房產證(通常被稱作「粉紅皮書」)。收到粉紅皮書後的 14 天內需支付最後一筆款項,可以使用銷售與購買協議 (SPA) 證明已購買了該物業。

越南買樓相關費用

在越南買樓,除了稅項之外,其實還會衍生到一些相關的買樓費用,例如公證人費、註冊費、經紀費等。如果不熟悉當地法律並想減輕風險的投資者,需要聘用當地律師辦理買賣手續,當中亦會涉及到律師費。另外一項值得留意的是,除了物業的管理費外,所有授權書亦有最低管理費。

按揭

對於外國人來說,要在越南以按揭來購買房地產是很不容易的事。要取得當地按揭要滿足以下任何條件:1. 與越南配偶結婚 2. 海外越南人 (越僑) 3. 擁有居留卡。以滙豐為例,抵押貸款額最高為房屋價值的 70%,貸款期限更可長達25年。而每年固定利率大約為 7.99%。另外需要提供有能力負擔抵押貸款的證明。⁵

首期

在越南購買物業的首期通常為金額的 30% 。但當中亦可能會因為不同因素而有所影響,例如不同銀行亦有可能會提出不同的優惠給投資者。有興趣的投資者,需要留意各大銀行的最新消息和優惠。另外一點是,如果投資者跟越南人結婚,需要繳付的首期金額更可減至 20% ,而貸款期限更可以高達 15 年 。

稅項

在越南進行土地買賣的時,越南政府都會向投資者徵收不同的稅項。除了物業的投資價值外,投資者亦須多加留意當地的相關稅項。其中包括增值稅 (VAT)、所有權登記稅、個人所得稅(轉售)、個人所得稅(用於租金收入)及營業執照稅。

當中的稅率如下⁶:

  • 增值稅:無論本地人士或外國人在進行任何房地產買賣時都需要繳付 10% 的增值稅
  • 所有權登記稅:物業的價值的 0.5%
  • 個人所得稅:如透過轉讓轉售公寓或房屋以賺取個人收入,需要支付交易價值的2%
  • 營業執照稅:如每月租金收入超過1,500,000越南盾的話,則每年需繳付 1,000,000越南盾 (約350 港幣) 的營業執照稅

越南買樓收租注意事項

在越南這個發展中的國家,有著很多不同的商機以及值得投資的地方。成為了不少香港人投資和移居熱門國家。在越南置業的租金回報率亦相當不錯,根據資料顯示, 越南平均的租金回報率高達 4.33% , 當中比香港的租金回報率 (2.35%) 更加高。⁷

當然,不同物業和地段會很重要地影響租金和投資的回報率。在進行物業買賣這種高金額的投資前,應該十分審慎地了解自己的需要以及當中的投資資訊。例如,現金流是否足夠應付貸款,如何管理當地的物業,物業價格的升跌等等。

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