泰國買樓指南:費用、程序及注意事項
泰國的物價不論在日常消費還是買樓置業都是數一數二的便宜。很多香港人退休後都會在當地買樓並定居在泰國安享晚年。但你知道若想把物業註冊在自己名下,你必須要先擁有泰國的永久居留權嗎?
泰國是不少香港人的退休移居的首選地方,年滿 50 年就可以申請退休簽證,而且每年可續簽。即使未到退休年齡,也可以趁現在泰國樓價尚算便宜,先在當地買樓放租出去,租金收益率可達 8%。如果購買永久業權(Freehold),就不用怕土地到期後被政府收回,物業還可以留給下一代。以下會介紹泰國買樓的詳細資訊,包括樓價及樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項。
香港人可以在泰國買樓嗎?
泰國物業分為永久業權(Freehold)或租賃業權(Leasehold)。永久業權代為業主永久擁有該塊土地以及建立在其之上的建築物,而租賃業權只是一種租用土地的概念,只是租約期限較長,通常為 90 年。外國人雖然可以在泰國買樓,不過泰國法例對外國人擁有資產有一定限制,外國人只可以持有任何泰國財產的最多 49%。
外國人在泰國買樓一般有三種方法:
- 購買公寓單位(Condominium)的永久業權,條件是該公寓大樓的永久業權只可以由外國人擁有最多 49%,其餘 51% 必須由泰國國民持有。另外,買樓的資金必須是外幣,並從海外匯到泰國。
- 在泰國開公司,再以公司身份購入土地的永久業權,條件是外國人最多只可以擁有49%股份。
- 購買土地的租賃業權,目前簽發的最長租約期限為 30 年,一般可續租 2 次,共90年租期。
泰國樓價及樓市
泰國的樓市仍然處於增長的狀況。根據泰國銀行的數據,曼谷在 2019 年第一季的樓價實際增幅為 2.3%。不同種類的屋房也有不同的表現,獨立屋(House)的價格增幅為 2.3%,公寓(Condominium)卻只輕微上升 1%,而最具潛力的是聯排別墅(Townhouse),升幅達6.5%。
以下為 4 個泰國主要城市的平均樓價中位數(2020年5月更新):
城市 | 公寓單位 | 聯排別墅 | 樓價中位數 |
曼谷 | THB 6,531,651(約150萬港元) | THB 4,061,667(約100萬港元) | THB 11,081,193(約270萬港元) |
布吉 | THB 5,304,209(約130萬港元) | THB 7,305,405(約180萬港元) | THB 18,123,259(約440萬港元) |
芭堤雅 | THB 3,120,639(約75萬港元) | THB 2,753,659(約67萬港元) | THB 8,573,479(約210萬港元) |
清邁 | THB 2,533,659(約60萬港元) | THB 2,845,761(約70萬港元) | THB 7,577,705(約180萬港元) |
如何在泰國物色物業?
地產經紀及代理
作為外國人,我們面對文化、法律和語言上的障礙,若果想在泰國買樓,就必須尋找房地產經紀幫助。而且,他們是最了解當地物業行情的專業人士。幸好的是,在泰國買樓一般不用付經紀佣金,費用將由賣家或發展商承擔,因此聘用房地產經紀對於買家來說是非常有利的。
買泰國樓的一般做法都是先在網上尋找正在放售的樓盤,然後聯絡負責的地產經紀查詢詳情,有時間的話盡量親自到泰國睇樓。例如 Thailand Property 和 DD Property 除了列出正在放售的樓盤,還有尋找經紀的服務,以心儀的地區和房屋種類篩選,更可以選擇能操普通話和英語的房地產經紀。
泰國買樓程序
以下為在泰國購買物業的完整步驟:
- 考慮買樓的不同方案:購買公寓/開公司並購買土地/租賃土地
- 根據個人經濟能力,考慮不同的房屋種類:公寓/聯排別墅/獨立屋
- 聘用房地產經紀去為你尋找合適的樓盤
- 聘用律師為你處理法律上的事務
- 盡可能親身到泰國進行睇樓,順便開立泰國銀行帳戶
- 遇到合適的樓盤就支付訂金 5%-10%(轉賬或支票)
- 與賣家簽署銷售協議,訂立業權轉讓的日期
- 在香港銀行進行按揭申請,並將資金(外幣)轉移到泰國銀行帳戶
- 泰國銀行收到匯款後會發出外匯交易表格(FETF),將其連同其他文件交給泰國地政局
- 在業權轉讓當日把剩餘款項付清(泰國銀行支票),並獲得銷售契約及樓契(適用於公寓單位)或租賃合約(適用於別墅或獨立屋)
泰國買樓相關費用
在泰國買樓的相關費用包括財產及土地稅、律師費、按揭費用、條費、地租和服務費等。總費用的多少主要取決於購買的業權種類、物業的持有年期等因素。
按揭
一般而言,外國人較難在泰國的本地銀行申請按揭,就算獲批也可以只借到樓價的 5 成,而且利率較高。因此,最好的做法是在香港的銀行申請按揭,再把資金轉移到泰國銀行帳戶用作買樓。要注意的是,匯款時不要預先把港幣轉成泰銖,否則就不能獲得FET表格(業權轉移的必要文件)。
香港買家也可以考慮工商銀行(泰國分部)的外國人買樓按揭計劃。此計劃只供 21-55 歲人士申請,好處是香港人不需持有泰國的工作許可也可申請。最多可借樓價的 7 成,分 15 年償還,利率為 5.25% 起。
首期
物業成交價與按揭金額的差額就是首期。就以上介紹的工商銀行的外國人買樓按揭計劃為例,750萬泰銖以內的物業最高可按 7 成,即是只需付首期 3 成。價值 750 萬- 1500 萬泰銖的物業則最高可按 6 成,亦是需付首期 4 成。以曼谷的公寓單位價格中位數 650 萬泰銖作計算,可借 7 成,首期大約為 200 萬泰銖(約 50 萬港元)。
報稅
在泰國買賣物業的時候,大部分稅項都是由賣家承擔,因此如果只是打算買樓收租,以後移民泰國自住的話,就可以省卻很多不必要的費用。
以下是買賣物業涉及的稅項或費用:
- 業權轉移費(Transfer Fee):適用於永久業權。稅率為 2%,由買或賣方承擔。
- 租賃登記費(Lease Registration Fee):適用於租賃業權。稅率為 1%,由買或賣方承擔。
- 特定商業稅(Specific Business Tax):適用於永久業權。稅率為 3.3%,賣方承擔。自住一年後出售則可豁免。
- 印花稅(Stamp Duty):稅率為 0.5%(永久業權)或 0.1%(租賃業權),賣方承擔。若已付特定商業稅就不用再付印花稅。
- 預扣稅(Withholding Tax):稅率為 5%-37%(個人賣家)或 1%(公司賣家)。
泰國買樓有咩風險?
很多時候海外買家都會選擇買新樓,一方面新樓的裝修和環境通常較好,另一方面是出租的潛力較高。而一手樓也有分剛完成或即將起好的新樓,以及尚在規劃階段的樓花。一般而言,樓花的售價都較低,因為不少發展商都是以發售樓花的方式籌集建築資金。可是,若果向財政狀況或信譽不良的發展商購買樓花,就有樓盤爛尾的風險,到時候就得不償失。因此,最好都是向信譽良好的大型發展商購買剛完成或即將起好的新樓,以免跌入買樓陷阱。
泰國買樓收租注意事項
根據 2019 年的《全球房地產指南》研究報告顯示,曼谷的租金收益率介乎 5%至 8.0% 之間,其中小型公寓單位(60 m²)的收益率約為5.6%,而大單位(120 m²)則可達 8%。若打算買樓放租,面積較大的房屋種類(獨立屋或聯排別墅)可能是更好的選擇,但情況也可能會因城市而異。
如果你只是購買土地的租賃業權而想把單位租出,就要先獲得地主的批准。另外,無論你是否泰國居民,都要就每年的租金收入課稅。首先是個人所得稅,全年租金收入超過 THB 150,000 就要課稅,基本稅率為 5%,採用累進制,收入越高的部分對應的稅率越高。另外,泰國政府在2019年開始實行建築物及土地稅,稅率劃一為 12.5%。
若果經濟能力許可,最好當然是買獨立屋或聯排別墅,但要留意外國人只能購買土地的租賃業權。若想購買永久業權,你可以考慮開立公司,再以公司名義購入土地/物業。